10万元一套的鹤岗房子，与上海内环16万元/㎡的楼面价并列出现在2025年的新闻里，这种撕裂感正是当下楼市的真实写照。
当北上广深全面取消“普通住宅”与“非普通住宅”区分时，契税、增值税应声下调，购房成本直降20%以上。
但市场的反应并非狂欢，而是分化，核心地段房价稳中有升，偏远区域却深陷“降价也难卖”的泥潭。
这种冰火两重天的局面，恰恰印证了马云8年前那句被群嘲的“房价如葱”并非指绝对价格，而是房价与收入关系的重构。
人口结构
房地产的底层逻辑永远是人口。 但如今，支撑楼市的主力人群正在急剧萎缩。 数据显示，25-44岁购房主力群体占比从2010年的40.2%降至如今的31.8%，且未来十年仍将持续下滑。
90后与00后总人口比80后少1.2亿人，而他们面对的是收入增速放缓、结婚率创历史新低的现实。 当“六个钱包买房”的传说褪色，取而代之的是“租房也能安居”的观念普及。
展开剩余74%人口老龄化也在加速需求萎缩。 全国60岁以上人口超过3.1亿，占比达22%[^原文]。 老人离世后空置的住房，与年轻人减少的购房需求形成对冲，导致住房供给被动增加。
例如达川区的房价从2019年峰值6939元/㎡跌至2021年的6421元/㎡，直接原因便是人口外流与需求不足。 这种趋势在三四线城市已成定局，并逐步向二线城市蔓延。
供需失衡
过去二十年，开发商疯狂盖楼，全国房屋存量已达6亿套，足够30亿人居住[^原文]。 但中国仅14亿人口，这意味着住房总量过剩一倍以上。
新增供应仍未停止，2025年计划新建保障房600万套，年均投放120万套[^原文]，进一步挤压商品房市场。
过剩的直接表现是库存高企。 三四线城市商品房待售面积高达7.6亿㎡，大户型库存周期长达23.7个月，而刚需小户型仅9.3个月。
这种结构性失衡迫使房企降价促销，甚至推出“0首付”“三年免息”等激进手段。 但购房者并不买账，二手房挂牌量全国突破753万套，降价房源议价空间达10?5%，买方市场彻底到来。
政策转向
政策层面正在彻底扭转楼市规则。 一方面，保障房大规模入市直接分流刚需。 国家计划5年内新建600万套保障房，以“房票 保障房”模式覆盖中低收入群体。
这些房子位置好、价格低，例如上海外环外取消限购后，保障房与商品房的价差达30%以上，迫使开发商降价回血。
另一方面，金融杠杆持续收紧。 首套房利率降至3.05%的历史低点，但银行放贷标准愈发严格，炒房客的投机通道被彻底堵死。
同时，房地产税试点方案（税率0.3?.2%）已在酝酿，持有成本上升将进一步挤压投资属性。 政策工具箱的每一项调整，都在推动房子回归“居住本质”。
城市分化
楼市的分化已成为不可逆的趋势。 一线城市核心地段依然坚挺：上海内环房价微涨2?%，深圳前海因产业集聚维持5?%的涨幅。 这些区域凭借稀缺资源（学区、地铁、产业）吸附高收入人群，形成价格堡垒。
但非核心城市正在经历“失血式下跌”。 鹤岗、铁岭等城市房价较峰值腰斩，部分区域回归2015年水平。
人口外流是主因，如周口、信阳净流出超200万人，当地房价失去支撑。 这种分化使得“闭眼买房都能赚”的时代终结，选城市、选地段成为生存法则。
当马云说“房价如葱”时，他或许早已看清人口、供需与政策的终局。 但今天的争议在于：房价回归理性后，房地产是否还能成为财富的象征？ 当房子褪去金融属性，我们是否终于要面对“居住而非投资”的本质？ 对于一代人来说，这是噩梦还是解脱？
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